Nos últimos anos, a criação de holdings patrimoniais se tornou uma das principais estratégias de empresários e famílias para organizar e proteger o patrimônio.
Mas junto com o crescimento desse modelo, surgiram também dúvidas e interpretações controversas — principalmente sobre a cobrança de ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) no momento da transferência de imóveis para dentro da holding.
E, recentemente, esse tema voltou ao centro das atenções jurídicas com novas discussões no STF (Supremo Tribunal Federal).
A Constituição Federal, no artigo 156, inciso II, é clara:
“Não incide o ITBI sobre a transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital, nem sobre a transmissão decorrente de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica.”
Em outras palavras, quando o cidadão integraliza um imóvel como capital social de uma empresa (como uma holding familiar), não deve haver cobrança de ITBI.
Essa isenção foi criada justamente para incentivar a formalização patrimonial e o desenvolvimento empresarial.
Em 2020, o STF julgou o Tema 796, que tratava da integralização de bens imóveis ao capital social de empresas.
A decisão, no entanto, gerou interpretações equivocadas por parte de várias prefeituras municipais.
Muitos municípios entenderam que o STF teria autorizado a cobrança de ITBI em qualquer situação de integralização — o que não é verdade.
A decisão dizia respeito apenas a casos em que o valor do imóvel ultrapassava o limite do capital social integralizado.
Ou seja: o imposto só pode incidir sobre o valor excedente, e não sobre todo o imóvel.
Mesmo assim, diversas prefeituras passaram a cobrar ITBI indevidamente, desrespeitando o texto constitucional.
Agora, em 2025, o STF está discutindo novamente o assunto, sob o Tema 1348 — e o entendimento tende a corrigir a distorção criada após o Tema 796.
Os ministros estão caminhando no sentido de reafirmar a constitucionalidade da isenção do ITBI quando há integralização de capital social, desde que não haja excesso de valor.
Em outras palavras:
✅ Se o imóvel for integralizado para compor o capital da holding, não deve haver cobrança de ITBI.
❌ Mas, se o imóvel for avaliado em valor superior ao capital social declarado, poderá haver tributação sobre o excedente.
Enquanto o STF não conclui o julgamento, as prefeituras continuam cobrando o imposto, muitas vezes de forma indevida.
Por isso, o ideal é que o empresário conte com assessoria especializada para:
- Estruturar corretamente a holding familiar;
- Garantir a integralização dos imóveis dentro da lei;
- E, se necessário, adotar medidas preventivas ou judiciais para evitar o pagamento indevido do ITBI.
Essa orientação técnica é o que separa o planejamento seguro de uma dor de cabeça tributária.
A criação de uma holding familiar é uma ferramenta poderosa de proteção e sucessão patrimonial.
Mas, como todo instrumento jurídico, deve ser feita com critério, base legal e estratégia.
O planejamento patrimonial bem feito não apenas garante economia de impostos, como também evita riscos e irregularidades que podem comprometer o patrimônio familiar.
Eder Miranda é contador, empresário, com mais de 16 anos de experiência na área. Especialista em Planejamento Tributário, Planejamento Sucessório e Holding Familiar.