Tem três “economias” que, na prática, funcionam como pular de paraquedas com zíper: parece que está tudo bem… até o dia em que não está.
- Aluguel “por fora” + contrato de gaveta
- Retirada de lucro como se fosse “água”
- Imóvel antigo com valor baixinho no Imposto de Renda
A diferença é que, em 2026, o cenário ficou mais “digital” e mais cruzado. Ou seja: o risco de virar dor de cabeça (e custo) aumentou.
1) Aluguel “por fora” e contrato de gaveta: o “CPF do Imóvel” muda o jogo
Você já ouviu falar no CIB (Cadastro Imobiliário Brasileiro), apelidado de “CPF do imóvel”?
A ideia é dar um identificador único nacional para imóveis e, com isso, facilitar a integração de dados entre cadastros e registros — o que torna cruzamentos mais automáticos (inclusive para fins fiscais e cadastrais).
Tradução pro mundo real: se você aluga sem formalização, sem contrato, ou “por fora”, fica mais difícil contar com a invisibilidade como “estratégia”.
O que fazer do jeito certo (e com menos dor)
- Contrato bem feito (com cláusulas alinhadas ao seu tipo de locação)
- Gestão e rotina de recebimentos organizada
- Tributação correta (pessoa física x estrutura empresarial, conforme o caso)
Em muitos cenários, uma estrutura imobiliária bem montada melhora controle e pode reduzir bastante o peso tributário — mas percentual exato depende do caso (tipo de imóvel, volume, regime, despesas, finalidade etc.).
Pode haver IRRF de 10% sobre lucros e dividendos pagos a pessoa física quando ultrapassarem R$ 50.000 no mês, pagos por uma mesma pessoa jurídica.
E a Receita orientou que, nesse cenário, o “rendimento tributável” é o valor total distribuído (não só o excedente), para fins do cálculo.
A solução prática: Planejamento societário + governança (menos improviso, mais previsibilidade)
Aqui, o objetivo não é “gambiarra” — é estratégia:
- definir uma política de retiradas (pró-labore, distribuição, reservas, reinvestimento)
- documentar decisões
- criar governança mínima (quem decide, como decide, quando decide)
- proteger o caixa e evitar sustos
Pensa como uma represa: se você abre a comporta todo mês sem regra, uma hora falta água — ou vem multa.
3) Imóvel antigo com valor baixinho no IR: na venda, o imposto pode morder forte
Quem tem imóvel há muitos anos normalmente declara pelo valor histórico. O problema aparece quando vende: o ganho de capital pode ficar grande — e o imposto vem junto.
A boa notícia é que existe, sim, uma janela legal para atualizar valores em certas condições: o REARP (Regime Especial de Atualização e Regularização Patrimonial), criado pela Lei nº 15.265/2025, permite atualizar bens (inclusive imóveis) com tributação definitiva à alíquota de 4% (regras e elegibilidade variam).
E atenção ao prazo: a opção do REARP (conforme orientação em serviço oficial) deve ser feita até 19 de fevereiro de 2026.
Importante: isso é caso a caso. Nem sempre vale a pena. Precisa avaliar custo agora x benefício futuro, cenário de venda, documentação, origem dos recursos e estratégia patrimonial.
O ponto central: isso não é “economia”. É risco desnecessário.
Se você está:
- alugando “por fora”,
- tirando lucro no improviso,
- e deixando imóvel antigo virar surpresa no imposto…
isso não é estratégia — é bomba-relógio com boleto futuro.
A saída é a mesma nos três casos: método, documentação, gestão e governança, tudo dentro da lei.
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